Calcolo usufrutto e nuda proprietà 2026
Calcola il valore dell’usufrutto e della nuda proprietà di una casa o di un altro bene, in base all’età dell’usufruttuario, con i coefficienti in vigore nel 2026. Funziona anche per l’usufrutto a tempo determinato.
Calcolo usufrutto e nuda proprietà
Valore dell'usufrutto e della nuda proprietà in base all'età dell'usufruttuario, con i coefficienti del 2026.
L'età è quella compiuta il giorno dell'atto o della successione. Per un immobile, nelle imposte si usa di solito il valore catastale, che puoi trovare con il calcolatore dell'imposta di successione. Se gli usufruttuari sono due (per esempio marito e moglie con usufrutto congiunto), conta l'età del più giovane.
L'usufrutto a tempo determinato vale come una rendita per gli anni indicati, al tasso del 2,5%. Non può comunque valere più dell'usufrutto a vita della stessa persona: se l'usufruttuario è anziano, confronta il risultato con la prima scheda e usa il valore più basso.
Scrivi il valore dell'immobile e l'età dell'usufruttuario: i due valori compaiono qui.
Risultato
Come si calcola
Come funziona
Con Usufrutto a vita scrivi il valore della piena proprietà e l’età compiuta dell’usufruttuario: più è giovane, più vale l’usufrutto.
Con Usufrutto a tempo scrivi il valore e la durata in anni: il valore si calcola come una rendita per quegli anni.
Per le imposte su un immobile, come valore della piena proprietà usa di solito il valore catastale, che trovi con il calcolatore dell’imposta di successione.
✔ Coefficienti 2026
✔ Usufrutto a vita e a tempo
✔ Nuda proprietà in euro e in %
✔ Gratuito e senza registrazione
Quanto vale l’usufrutto
95%
Fino a 20 anni
Con un usufruttuario giovanissimo l’usufrutto vale quasi tutto il bene: la nuda proprietà solo il 5%.
50%
Da 64 a 66 anni
A metà della tabella usufrutto e nuda proprietà valgono uguale.
25%
Da 79 a 82 anni
Con un usufruttuario anziano la nuda proprietà vale tre quarti del bene.
2,5%
Il tasso usato
Il tasso legale 2026 è dell’1,6%, ma per l’usufrutto non si può scendere sotto il 2,5%.
I coefficienti sono quelli dell’Allegato 1 al decreto legislativo 139/2024, confermati per il 2026. Valgono per le imposte di registro, successione e donazione.
Le formule
1
Usufrutto a vita
Usufrutto = valore × 2,5% × coefficiente dell’etàIl coefficiente va da 38 (fino a 20 anni) a 4 (da 93 anni in su).
Esempio: 200.000 € × 2,5% × 16 = 80.000 €
2
Nuda proprietà
Nuda proprietà = valore − usufruttoÈ il valore di chi possiede il bene senza poterlo usare finché dura l’usufrutto.
Esempio: 200.000 € − 80.000 € = 120.000 €
3
Usufrutto a tempo
Usufrutto = valore × (1 − 1,025−anni)È il valore attuale di una rendita del 2,5% per gli anni dell’usufrutto.
Esempio: 100.000 € per 10 anni = 21.880,16 €
Esempi pratici
Genitore di 70 anni
Casa con valore di 200.000 €, usufrutto alla madre di 70 anni.
80.000,00 €
Nuda proprietà ai figli: 120.000 € (60%)
Usufruttuario di 80 anni
Bene da 150.000 €, usufruttuario di 80 anni.
37.500,00 €
Usufrutto 25%, nuda proprietà 112.500 €
Usufrutto per 5 anni
Bene da 100.000 € con usufrutto a tempo per 5 anni.
11.614,57 €
Nuda proprietà 88.385,43 € (88,39%)
Valori calcolati con il calcolatore di questa pagina, con i coefficienti del 2026.
Domande frequenti
Che differenza c’è tra usufrutto e nuda proprietà?
L’usufruttuario può usare il bene e goderne i frutti, per esempio abitare la casa o affittarla. Il nudo proprietario ne è il proprietario, ma potrà usarlo solo quando l’usufrutto finisce, di solito alla morte dell’usufruttuario.
Perché l’usufrutto vale meno con l’età?
Perché si stima per quanti anni durerà: con un usufruttuario giovane durerà a lungo e vale quasi tutto il bene, con uno anziano dura meno e vale di più la nuda proprietà.
Chi paga l’IMU e le spese della casa?
L’IMU la paga l’usufruttuario. Le spese di manutenzione ordinaria sono sue, quelle straordinarie (tetto, facciata, impianti) del nudo proprietario.
Cosa succede quando muore l’usufruttuario?
L’usufrutto si estingue e il nudo proprietario diventa pieno proprietario, senza pagare imposta di successione sull’usufrutto: basta una domanda di voltura catastale.
Con due usufruttuari che età si usa?
Con l’usufrutto congiunto, per esempio di marito e moglie con diritto di accrescimento, si usa l’età dell’usufruttuario più giovane, perché l’usufrutto dura finché vive l’ultimo.
Conviene vendere la nuda proprietà?
Può convenire a chi vuole restare a vivere nella propria casa e avere subito del denaro. Il prezzo di mercato della nuda proprietà di solito è un po’ più basso del valore fiscale calcolato qui.
Devi dividere un’eredità?
Con il calcolo delle quote ereditarie vedi quanto spetta a ogni erede, con o senza testamento.